项目调查报告精选。

古人曾说，力行而后知之真，在经济发展迅速的今天。报告不再是罕见的东西，一切报告都是下级向上级机关或业务主管部门汇报工作。以下是由栏目小编为大家整理的“项目调查报告”，以便日后查看请将这篇文章收藏起来！

项目调查报告 篇1

2005年7月22日    为全面了解重点项目建设进展情况，加快重点项目建设步伐，6月上旬至7月中旬，区政协组织区企业工委和发改局，对全区50个重点项目进行了深入调查，现将调查情况报告如下：    一、基本情况和主要特点    近年来，全区上下秘书网网址：6636.紧紧围绕“工业立区，振兴岱岳，强区富民”的工作思路，突出招商引资、工业经济和民营经济三大重点，把招商引资作为第一号工作，以“引进战略投资者，增强核心竞争力”为目标，引进了一批投资额大、带动力强、成长性好的大项目。50个重点项目总投资额超过102亿元，今年计划完成投资38亿元；截止6月底，已完成投资23.18亿元，占计划的60.9%。投资额5000万元以上的项目30个，其中过亿元的17个；目前已建成投产、运营的项目4个；以形象进度考核，超额完成形象进度的项目7个，完成的32个，未完成的7个（见附表）。重点项目建设主要呈现以下几个特点：    （一）重视程度高。今年，区委、区政府把重点项目建设和招商引资摆在同等重要的位置，2月份出台了《关于加快全区重点项目建设的意见》，成立了区委分工书记任主任的重点项目建设管理委员会，制定了考核办法，完善并继续推行了领导干部包保责任制度。区委、区政府主要领导多次帅队到国外和长三角、珠三角进行项目推介、定向招商，着重引进国内、世界500强，对重点项目建设情况亲自进行检查、调度。乡镇、办事处和区直部门对每个重点项目都明确一套班子全方位包保负责，主要负责人深入项目建设第一线，协调解决建设中遇到的实际问题，强促项目建设速度。政府相关部门积极配合，主动为项目建设搞好服务，确保了重点项目健康发展。    （二）建设速度快。50个重点建设项目中，泰山钢材大市场、泰安双德利纺织绣品有限公司、泰山天庭乐园二期工程已全面运营或投产，预计年内还将有28个项目能够竣工投产。骨干重点项目如新矿集团石膏板及热电、泰山盐化工和光彩大市场，目前已完成投资分别达到7.3亿元、4亿元和2亿元，超额完成了工程形象进度。    （三）结构布局合理。从产业结构上看，50个重点项目中一产项目1个，投资0.2亿元，二产项目43个，投资额68.8亿，三产项目6个，投资额33.6亿元，符合我区实际和区委确定的经济发展三年规划的发展目标。从区域布局来看，以两个园区辐射带动乡镇的模式比较合理，产业聚集效应明显。石膏工业园功能区划分得当，进园项目档次高，项目与基础设施建设联系密切，项目之间关联度高。机电工业园为乡镇招商引资提供了平台，消除了乡镇之间在区位优势上的差别，目前，入园项目达到17个，为实现资源共享、加速发展，奠定了良好基础。    （四）项目特色明显。围绕我区资源优势引进的泰山盐化工和新矿集团石膏板规模大、效益好、主导产品突出、辐射带动能力强，使资源优势变为产业优势和经济优势，项目的建成将成为我区工业企业的龙头和经济发展的重要支柱。马庄镇以石膏、岩盐开采加工为龙头，引进的泰汶石膏矿、宏达盐业、山东岱岳盐业有限公司项目带动能力强，财政贡献率高。祝阳镇以银海纺织为重点，逐步扩大到棉纺、亚麻纺织、蚕茧制丝，产业导向和聚集效应明显。光彩大市场、天庭乐园等项目对增强城区功能，提高城市化水平，带动人流、搞活物流起到了很大作用。    二、存在的主要问题    （一）建设资金短缺。从调查情况看，除部分骨干重点项目建设资金充足外，多数重点项目建设都受到了资金缺乏的制约。部分项目实力不足、自有资金少；有的项目把建设资金放在抵押土地证获得银行贷款上，贷款不到位，项目瘫痪，建设停滞；有的项目以老厂为主，对在建项目重视程度不够，投入不足；更有的项目业主以资金不足和未拿到土地证为借口，圈而不建，等待观望，另有他图。    （二）建设速度不平衡。今年，重点项目建设速度总体上较以往有了较大提高，但园区之间、乡镇（办事处）之间和项目建设之间建设速度很不平衡。主要原因：一是督导不力。个别重点项目包保人、项目所属单位负责人，精力分散，形不成合力，没有真正把重点项目建设放在突出位置。项目所属单位只求本单位有个重点项目，不至于“光板”，面子上过得。二是重引进轻服务。有的部门或单位在协议签定前满口承诺，签定后不管不问，满足于签定协议或搞了开工仪式，数字一报，算是完成了引资任务，对项目缺乏必要的跟踪服务。如去年底签约的一个项目，今年5月拿到建设用地，在完成场平后才发现，场址地下铺有煤气和通信光缆管道，根本不能建厂房，影响了项目建设速度，影响了岱岳区的投资环境。三是“圈而不建”现象明显。少数重点项目因业主实力不足、注意力转移等原因，长时间不动工建设或围起院墙就算了，使现有的土地资源得不到回报，新引进的项目也难以落地。    （三）发展环境有差距。一是“三乱”现象有所抬头。职能部门执法过程中以罚代管、罚无凭据、漫口要价、态度蛮横，只顾部门利益和个人利益，没有大局意识的

项目调查报告 篇2

一、我省基层林业站建设简要回顾

回顾我省林业站建设发展历程，大致经历了以下三个阶段：一是1956年至1987年的缓慢发展阶段。为适应林业建设需要，我省于1956年开始在重点林区设置区、乡(镇)林业站，但发展一直比较缓慢。到1987年底，林业站只有551个，职工仅1995人。二是1988年至1992年的快速发展阶段。1988年原国家林业部将林业站建设作为林业改革重要任务之一，提出利用3～5年时间把区、乡(镇)林业站建设好。我省即把建站设员工作摆在突出的位置，林业站建设步伐加快，发展迅速。截止1992年，全省已建有林业站1095个(占乡镇总数的61.9%)，站员4006人，其中正式职工2627人。三是1993年以来的标准化建设阶段。1993年6月，全省林业站工作会议在东至县召开，研究和部署林业站开展标准化建设，标志着我省开始了以核定林业站机构编制，提高队伍素质，加强站房、交通、通讯等基础设施和制度、图表及档案管理建设为中心;以强化林业社会化服务职能，加快林业站自身经济建设及廉政建设等为主要内容的林业站标准化建设阶段。在这一阶段，我省紧紧围绕林业站标准化建设这根主线，巩固和完善前期建站成果，发挥林业站的多项职能作用，为实现五八造林绿化规划、林业第二次创业和绿色长廊工程目标做出了积极贡献，现在正全力投入到退耕还林等林业重点工程建设之中。

据调查统计，目前全省保留单独设立的基层林业站有806个，在农林水综合站加挂林业站牌子的挂牌林业站301个，另有综合站284个。全省各类站共定林业人员编制4001人，实有林业正式职工4517人。截止目前，全省已经有76个县(市、区)获得了国家林业部(局)确认的林业站标准化建设合格县称号。

二、林业站存在的主要问题与分析

(一)林业站机构不稳定

据摸底调查，从总体上看，目前我省山区及重点丘陵、平原区基层林业站机构较为稳定。21个山区县基本上以乡镇设立林业站，其它重点丘陵、平原区县多以2~6个乡镇设立林业中心站或在重点林业乡镇设立林业站。而在一般平原区和丘陵区，如阜阳、亳

州、合肥、蚌埠和淮北市的全部或者大部县(市、区)均为设立综合站;巢湖、安庆、六安、滁州市等的一些县(市、区)多为在综合站的基础上加挂林业站牌。全省单独设立806个林业站，较XX年底全省已建的1313个林业站缩减了39%。

形成目前局面的原因在于，自1992年开展撤区并乡及乡镇机构改革以来，我省林业站就一直受到撤并的影响。XX年9月新一轮乡镇机构改革后，各地又开始撤并林业站机构，下放林业站管理权限，大幅度裁减林业站人员。据统计，到改革后第一年，也是最严重时的XX年底，全省实有基层林业站72 3个(较XX年缩减45%)，落实核定林业站编制3035人(较XX年缩减43%，占省编委核定全省林业站编制数的52%)，实有职工3221人(较XX年缩减39%)。与国家加快林业发展的形势，与多项林业重点工程实施的实际需要不相适应。林业站机构的不健全、不完善、不稳定难以保证各项林业重点工程的顺利实施。

(二)人员编制少，事业经费难落实

本次调查，各地均反映林业站人员编制少，且多数山区县林业站人员事业经费不能列入县级财政预算，实行全额拨款，加重了林业部门的经费压力。如灵璧县有21个乡镇，设立6个中心站，核定编制才18人;宁国市是我省重点山区县，全市19个乡镇办均单独设置了林业站，核实编制113人，站均5.95人，而该市有林业用地面积275万亩，站人均2.5万亩。金寨县林业用地面积达430多万亩，全县29个乡镇林业站，只核实编制89人，站均3.07人，人均林用地面积近5万亩。都与《安徽省乡镇林业工作站人员编制标准(试行)》中山区乡镇站编制基数为3人，每1.5万亩林业用地增编1人的规定要求有较大出入。又如重点山区县休宁县，全县39个林业站，定编128人，站均编制只有3.28人。而且，该县林业站事业经费得不到保证。县财政每年总体上划拨给县林业局的事业经费只有42万元。导致该县32名农民技术员(包括从社会上招收的林政员、林管员和林业基金代征员)，1997年参加了黄山市人事、林业部门联合组织的考试、考核，被择优聘用;XX年又参加机构改革中的考试、考核竞争上岗，身份虽已解决，但其工资等待遇却一直不能兑现。近几年来，不时有上访发生。类似的情况在绩溪、岳西、潜山、霍山、金寨等县均不同程度地存在。

据摸底调查统计，全省各类站共核定林业人员编制4001人，其中，单独设立林业站的59个县(市、区)设立780个林业站(注：还有濉溪、肥东、无为等县少数乡镇设有林业站，多数乡镇为综合站，故未计其中)，

下达编制3033人，站均3.89人;有18个县(市、区)设立301个挂牌林业站，下达编制666人，站均2.21人;其它302个编制多属综合站中落实林业人员。全省各类站实有林业正式职工中还有23%的人员事业费未列入县级财政预算。

(三)管理体制不顺，林业站职工待遇低

目前全省基层林业站管理体制多种多样。据调查，全省有35个县(市、区)483个林业站三权在县级林业主管部门，实行以条为主的管理体制。主要分布在山区县和设立林业中心站的县;有23个县(市、区)157个林业站和89个挂牌林业站实行双重领导;还有20个县(市、区)148个林业站和212个挂牌林业站，18个县(市、区)18个林业站和284个综合站实行以块为主的管理体制。

金寨、青阳、桐城、埇桥、萧县、濉溪等县(市、区)普遍反映，由于林业站现属乡镇以块为主的管理，存在下列弊端：一是林业站职工成了乡(镇)干部，要参加乡镇中心工作，成天包村下队，计生收税，无力投身林业工作;二是林业站职工待遇低，工资福利难保证;三是森林资源管理失控;四是造林质量难保证;五是林业主管部门落实任务不畅等等。同时，多年来一些地方将林业站三权下放与收回几经反复，动摇了基层林业站职工的工作积极性。如在工资兑现上，林业站三权下放的青阳县，庙前乡财政只拨给林业站基本工资(占70%)的80%，而浮动工资(占30%)、123元津贴工资等一概不发，林业站职工在家扎大扫把卖，每月只能勉强兑现基本工资。

与此同时，省林业厅没有专门的管理机构，市级和县级林业主管部门内也没有统一的专门的林业站管理机构。林业站管理的职能分散在办公室(人秘股)、林业站(造林科)、资源科(股)、技术推广中心等部门。省、市、县三级林业站主管部门的管理体系也有待理顺与加强。

项目调查报告 篇3

踩盘收获与心得

班级： 学号： 姓名：

兰蒂斯城

学府首座

很担心踩盘会不会露馅被轰出来，所以今天特意打扮的成熟了些才去踩盘。去了两个地方，一个是兰蒂斯城，一个是学府首座。

我去的第一家是兰蒂斯城，售楼部设在已经完工的二号楼一层。刚进去销售人员大概看我不像是来买房子的，所以没有人理我。我只好先在门口拿了几张户型图，然后在沙盘那里看，过了一会儿有个销售人员过来了。据了解，这个小区一共有八栋楼,临街的两栋一到三层是商用，往上是三梯十一户的小户型，后面比较僻静环境较好的是一百多平方的大户型。我说想看看小户型，销售人员给我拿了三个户型图，都是一室一厅一卫，面积大约40到50平方米。

02户型我看了以后感觉功能分区不明显，而且面积过小，除去公摊面积以外就更小了。销售人员却解释说现在国庆节有活动，别的户型均价8000多，但这个户型首付在百分之六十以上的就可以享受7099的优惠，而且房间朝南，采光很好。我大致算了以下，如果按这个房价的话我毕业以后也可以自己买房子了。心里还挺欣喜的。

0

5、06户型功能分区比较完善，面积稍微大一点，26层的价格都是8999。

销售人员带我去看现房，到了以后我发现这种公寓式的房子采光虽说还可以，但是通风不好，而且卫生间没有窗户，很容易有异味。除此之外，临街嘈杂，而且楼下是商户，更是吵闹。但这些缺点销售人员一概没有提，直说这种小户型特别适合年轻人居住，而且临街，阳台风景特别好。所以说做销售的人还是需要一些技巧的，在她不断地跟我说这个户型的优点和实惠的时候，我在阳台站着感受了一下，风景确实不错，想想毕竟刚毕业，能有个自己的窝就不错了，那些缺点也就可以接受了。从楼上下来再理智的想想，那个户型确实不好，通风、噪声、异味、住户太多这些缺点将居住环境大打折扣。临走时销售人员要我留下姓名和联系方式，并说这种小户型卖的特别好，而且首付和月供都很便宜，如果想要可以先交三万定金。

第二家是学府首座，进入售楼部后就有人问我是第一次来还是之前来过，然后马上派了一个顾问给我讲解周边情况和楼盘整体情况。并且很礼貌的送来了水和点心，给人很舒服的感觉。

学府首座就位于交大东南门对面，周边幼儿园、小学、中学、大学、医院、公交线路以及以后的地铁线路分布很多，是典型的学区房。

学府首座这个小区功能很完善，配备有幼儿园、小学、华润万家、商场和会所，而且从沙盘上看来，小区绿化面积很大，并且将人行道和车行道分开，地下车库可停放700多辆汽车，总体来说是不错的。

看我比较年轻，销售顾问直接向我介绍了几个小户型的房子。和兰蒂斯城的布局一样，小户型主要位于临街楼上，并且下面几层是商场。

这里的销售顾问很细心也很有耐心，将两套比较适合我的小户型房子总价、首付价格、贷款年限和月供都算出来给我写在了户型图的旁边。

K5户型在临街的二号楼，上楼看房以后我发现阳台风景很好，在26层可以看到交大校园里面。但这个户型同样存在通风不好，卫生间不通风的问题，但从头至尾这个问题销售人员都没有提，只说采光很好，而且窗外风景好，离交大很近等等这些优势。虽然是公寓式住宅，但是是七十年的产权，十分合算。

K户型单价只要5889元每平米，是因为这个户型位于学府首座一期，已经完工三年了，住户基本入住，只剩下几套尾楼出售，而且要求必须一次付清全款。到楼上看的时候我发现这个房间特别小，而且位于整个楼层的夹缝中，采光通风都特别不好，真个房间只有一个窗户，而且透过窗户只能看到对面住户。诸多缺点无法掩饰，销售顾问很聪明的避开了这些问题，倒是一直提醒我这个一套房子只要二十多万即可入住，很便宜，确实让人心动。

刚从售楼部出来就有个人上前问我是来看房的吗，然后给了我一个装修的传单，说装修可以优惠，真是商机无处不在！

通过比较，我发现不论从销售人员服务态度和专业程度，还是从楼盘整体品质来说，学府首座都要好于兰蒂斯城，而且我认为项目名称“学府首座”很好的体现了楼盘的优势，让人过目不忘，而兰蒂斯城则单纯图洋气和创新，没有突出特点和优势。

两次踩盘下来，最大的收获就是明白了做销售工作技巧和耐心服务很重要，抛开楼盘本身不说，兰蒂斯城售楼部的人一看我不像买房的就不理不睬，简单介绍一下就让我自己看看，而学府首座的销售顾问不仅详细介绍了楼盘情况和具体户型的价格，还亲自带我上楼去看房子，对比之下人们肯定会优先选择学府首座的房子。另外，销售人员在介绍中十分注意突出房子的优点，少提甚至不提缺点，比如学府首座，销售顾问说的最多的就是周围的教育医疗环境和与交大校园临街相对的优势，这样就抓住了买房人的心理。上午看完房下午学府首座的人就打来了电话，说这个户型卖的很快，想要的话今早去交定金，还可以抽奖。我想这种刺激顾客买房的手段应该是销售人员的基本素质把。

看了这么多小户型，感觉价钱不算高，毕业以后有了稳定的工作，如果家里付首付的话我自己也可以卖一套房子了，于是很激动的给妈妈打了个电话说。但妈妈听了我的介绍以后不太满意，说这种公寓式的住宅通风、采光不好，甚至没有功能分区，入住以后视野不好，舒适度差，还问我有没有关注公摊面积的问题，楼下几层是商户，公摊面积一定很大。听了妈妈的解释我发现我还是没有经验，很多问题都没有关注到。妈妈还说虽然只是个暂时的窝，但还是要注意选择住起来比较舒适的、自己喜欢的房子，不要图便宜而随便就买，就算以后不住了还是可以作为长期投资或者出租的，如果只是贪图便宜而选择没有投资价值的房子那才是亏大了。还有关于贷款的问题，三十年太长了，为了一个小房子不值得，而且以后收房产税，再买大一点的房子就会有所顾忌，所以建议我毕业以后先不要买房，等稳定了确定在一个地方安顿下来再买一个稍微大一点，够三口人居住的房子，这样比较合适。

房子是人一生中买的最贵的东西了，所以一定要谨慎，否则损失很难弥补，在售楼部销售人员总会催促你快点买不然就没有了云云，但是一定要头脑清醒，明确自己想买的是什么样的房子，买哪个房子最合适最有投资价值再做决定，这样才能买到称心如意的房子。

项目调查报告 篇4

踩盘心得

踩盘是销售培训的必修课之一，而踩盘培训的核心也是训练销售人员的赢家心态。踩盘的功能有两个：一是了解可类比楼盘和竞争对手的情况；一是训练售楼人员的自信和把控局面的能力。在售楼过程中，客户会经常拿竞争对手楼盘做比。这时候如果销售人员对竞争对手一无所知，不能给予客户有理、有利、有节的回应，马上就会给人留下不自信的印象，动摇客户的信心。踩盘的作用就在此，对竞争对手进行充分了解，知己知彼，百战不殆。

我第一次踩盘就让人看出是同行来了，因为真正的顾客和去踩盘的人的心态是不一样的，稍微有点经验的售楼员都能够分辨出来，我在售楼部帮售楼员接待客户的时候，对此是深有体会阿，我就能看出来谁是踩盘的。

所以说，踩盘的人年龄最好大一点，穿的比较好一点，问话不要太专业，最好兜圈子问，有时候通过某种文化技巧，能让售楼员自己把东西主动说出来。这是暗调，不好弄得，有的时候售楼员看出来你是做市调，不明说，等你走了之后，就要在背后骂你了。还是明调来的爽快，毕竟有些情报是公开的，如果两个人配合一下，会更好一点，一暗一明。

第一次踩盘是在03年初，那时候什么都不懂，年纪轻，还找了件不怎么上台面的西装，提了个公文包，感觉像是推销，还没开始问，售楼小姐便问我是那个市调公司的，总之一个字——糗！！

后来有经验了，一般会采取以下步骤：

首先问面积，告诉其购买原因（一般说结婚）

其次问价钱，在取得销售人员信任后，可以针对需要，问一些相关问题（踩

盘前设计好的），问得差不多以后，以还需要思考为由--待定！

最后，要郑重其事的向销售人员留电话（说不定还会有机会的）

我在北京从事了3年一线销售,经常会自己或配合同事去踩盘,被认出的机会很少，几乎没有,甚至有时候还分三波进去一起咨询，分不同户型面积咨询，定好要每个人要咨询到的东西，难度稍微小点，不容易被人识破.一般情况是两两配合，装夫妻，或者准备结婚的男女朋友...等等，其实踩盘过程就是买房过程，只是说把自己关注的问题，需要调查清楚的事情用巧妙的方式套出来，怎套了,我们来研究研究, 首先在方式上不能太直接，用语不能专业，意思就是说.怎么装糊涂就怎么说，好比把楼间距说 成 你这两个房子离多远啊，问价格就说这房子不便宜了吧,...等等，千万别一开口说的比别人还专业了!在态度上一定要不卑不亢,别太软别太硬.跟人多套近乎，关系拉好点，你问什么人家也乐意说什么，而且一定要再三表明着急买房子，这样置业顾问更会乐意解答你的任何问题的。

踩盘时如何保持镇定心理最重要的是心理素质要好，演员在这方面作的就不错，要有好的心理素质，首先是将自己假象为真正的购房者或潜在消费者。其二：踩盘时不能太急于想了解对手资料，做到等对方主动向你讲解。其三：提的问题不能太专业，有是提点低级的问题麻痹对方，让对方放松警惕。

呵呵，作为策划，也是要经常去踩盘的！的确，在刚入行的时候去踩盘，是一件很痛苦的事情！一是年纪小，太嫩，一眼就能知道不是来买房的，二是自身心态，有点畏惧销售员的目光，三是自身专业性不够，不知道该从哪里问起，以上三个问题最后导致在踩盘中是漏洞百出，“险象环生”，往往在对方咄咄逼人的目光下退缩，“逃”出售楼中心，这时方才大舒一口气，擦拭一下额头的汗珠。。不过，通过几个回合的“较量”，自己可以慢慢总结一下经验，我的经验为（单指刚入行）：

1、直接说明身份，来进行“取经学习”。此举比较适合房地产发展较为成熟的城市，如北京。

2、给自己“冠名”，说自己是某某网站工作人员，想给该项目进行免费的网上登记，需要一些基础资料。。一般销售员会给你作简单的介绍，如果谈得不错，还可获取一些比较“珍贵”的信息。

3、在去之前先了解项目周边情况，编造自己是附近居民，然后想好自己的问题，与销售员进行询问，如果销售员认为你的年龄较小，你可以说是家里人上班忙，先替家里人来询问项目情况。

4、可以先打电话给售楼处，先问一些基本情况，然后很真诚的和对方约时间看项目，此举的目的是争取和对方交为朋友。

5、和真正购房者“搭伴”，发挥自己的“听、看、记”的能力，获取信息。这里是要先博得购房者的信任。

呵呵，以上是一些简单的想法，其实在踩盘的时候还有很多的招数，最主要的是自己要善于总结，还有就是要广结同行朋友，这样能够为以后的工作打下很好的基础！

这倒是个很有意思的话题，回想起来，第一次踩盘还是03年的事情。踩盘无非是为了搜集情报和增长见识，做到“知彼知己，百战不殆”。俗话说了，不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者？总结经验，小弟认为：

一是，不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，而应是在大量信息被整理、分析之后得出。如果你一张口，问得比售楼小姐都专业，我相信你此行算是白费了。

二是，选择比较合适的时间。到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。

三是，什么身份去。不同身份所得来的信息是不同的。如果你假扮准客户，那么最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。当然对置业顾问是一个伤害，现在售楼部一般都实行的是轮流接待制度，由于你的假扮，会使人家浪费一次宝贵的接访机会，谁都不容易啊。还有一种是直接表明身份，可以不说是本地的，假扮外地开发商，直接找被踩盘的案场销售经理，讲明来意。没有永远的敌人，只有永远的利益。个人觉得好点，但就看你的沟通能力了。

四是，不管以什么身份去，还有一点我觉得非常重要。尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉你去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。

讲讲我的一个踩盘经历

前不久，我去踩位于这个城市中心地段的一个小户型楼盘，该楼盘售价很高，地段也好，而且表明了是卖给那些有钱人的，高级白领。

当时接到任务时，我穿得很普通，感觉是个低端小职员。再加上自己年轻，看上去又比实际年龄小，所以在刚进入售楼部时，销售人员是没把我当作客户来接待的，只是不卑不亢的应酬了两下，还借机找了个借口去接待别的客户去了。我也不恼，自己在那里慢慢看，站在销售人员边上，时不时的提些简单、粗浅的问题，然后再表达出自己刚从深圳回来，没有想到这座城市的房价竟然这么高了。销售人员一听“深圳”二字，开始觉得有点谱了，也许这个女孩子并不像她看上去这般普通，但是心里还是有些怀疑的。

我为了打消她疑虑，就说自己是深圳市儿童医院的护士[感谢真有一朋友是在那工作，关系也较好]，还东拉西扯了些那边的交通啊、福利待遇啊什么的，还说那边的消费观念跟这边不一样，很务实。不过你看，我突然回来，这边这么冷，没有衣服穿，还得把大学时的衣服拿出来穿啊什么的。

这么一说，销售人员渐渐的相信我了，对我的穿着什么的，也不再存一种较为鄙夷及怀疑的态度了，开始以很热情的态度来对待我。[原谅偶吧，偶也是出于工作原因不得不欺骗你一下]

而且，我还告诉她，我男朋友是做软件测试开发的，属于IT届精英。两人想趁金猪年结婚买房。

这下销售人员就更把我列为准客户了，很多信息自然也就出来了…

呵呵，在公司里，同事们调查不到的资料，老总就叫我去补充。主要原因是，我相貌忠厚，个子不高但显成熟，象个小款，而且记忆力不错。

我去踩盘时，主要有两种办法：

一是直接表明来意，递上名片，请求配合。但要看情况，要在售楼部客户不多的时候，而且售楼小姐也比较闲，当然，如果碰到一个不太好说话的，最重要的情况，如客群范围、销售速率等情况一般不容易问得出来。

二是冒充客户，一般情况都会受到热情的接待，而且还有茶啊甚至咖啡等什么的款待。但切记，千万不要张口闭口的专业名词，不然，会被别人识破的。比如，你要装着什么也不懂的样子问：他们说的容积率是什么意思啊，会对楼盘品质有什么影响啊等，这样就会问出来了。还比如客群，你可以说，我是做什么生意的，在这里来购房的都是些什么人哪？因为古时孟母亦知，要择邻而居嘛。相信，售楼小姐一定会告诉你的。

浅薄经验之谈.思路决定出路,实践验证真理.我认为,应该从以下方面作好调整.一、明白踩盘目的：你是了解类比项目的哪些重要资料？你是想学习对方的接待技巧？你是锻炼自己的应变能力还是想突破自己的恐惧感？

二、自我点型画像：我年龄？我经验？我特长？

三、踩盘角色定位：年龄轻的，又是单身匹马的，可以直接和对方说明主题；年龄轻，可选择年纪大的相配合，如被识破，可道明自己是做过这块的，是陪年纪大的来看房参谋。年纪大的，可以买房角色出现。

四、调整好自己的心态：踩盘没什么大不了的，对方也不是象我们一样也做过踩 盘吗？

五、学会总结：总结你每次尴尬的时候出现的原因，你得到什么？下一个楼盘以什么角色出现可以更合适些？和你的同事交流一下他们的感受，当然别忘了分享你的收获。。

我跟我们公司同事一起去,他是那种看上去很大款,事实上没什么钱的人,^_^.因为踩的是一个豪宅项目.经过一番打扮之后,我扮的是他的老婆,或者情人之类的(让别人去猜).结果他还蛮大方的.事实上,只要大方一点,理直气壮的话,都不会出差错的.但是我认为,在大一点城市里面,踩盘可以以市调者的身份过去,因为,大部分售楼人员态度都还蛮不错的,也会考虑礼尚往来,大家交职业上的朋友.一开始就以市调者的身份也不会让接待你的人失去一次接待机会.豪宅项目有时候,一天都轮不到一两次接待机会.如果因为你的一次冒充身份,他们可能就会失去一次成交机会.呵呵.个人认为,交朋友的话更能得出一些重要信息.嘻嘻

做正确的事永远比正确的做事重要得多！踩盘，很多人好像认为那是小事一桩！要用战略的眼光来看踩盘，什么事情先有计划，什么事情就事半功倍！我的踩盘经验告诉我：

1，首先跟房管局的兄弟们拉好关系，让他们成为你踩盘先锋部队，他们对各楼盘的情况非常了解，而且不同时间，不同阶段，他们帮你踩盘都能得到各种及时有用的信息和资料，有谁会怀疑他们是来恶意踩盘的，不过注意，你要防止他们成为你竞争对手的踩盘手。况且，你要做个策划高手，房管局的资料弥足珍贵，他们可是你的重要社会资本。

2，为了验证你的先锋部队踩盘是否真实可靠，你得亲自去各楼盘踩踩，当然很有可能竞争对手能够认出你来，但是，这样随处走走问问看看拿拿（拿资料）也是厚着脸皮不可少的。这样的踩盘方法各位楼上的兄弟姐妹们也说了不少，这里就不一一赘述了。

3，为了更多的获得核心深入的资料，其他各楼盘的售楼小姐先生们（包括各部门经理）可是你必须拉拢的对象，而且，很多时候这些售楼小姐先生们经常会在行业内跳来跳去，今天在这个开发商那，明天就到我这里来了（他们什么时候用得着你的时候，你就能帮他们很多忙），这是很频繁的事情，他们可以为你透露很多其他楼盘的珍贵信息。

有时候你大模大样的去别的楼盘踩楼，明明很多人家的管理层，员工认识你，那也无伤大雅，那么为什么人家明明知道你是来踩盘的，你还要去呢？而且在整个销售阶段还得分阶段大摇大摆的去？你得亲自去感受感受人家售楼的气氛，促销方式的真实效果，销售顾问的专业性，服务性，售楼速度等等信息，你得有第一手亲自的感官信息，当然有很多信息你不可能在人家的销售部得到，没关系。很多你的亲信在人家楼盘里，还怕得不到他们的其他信息吗？

有的开发商在开盘的那天，只允许VIP客户进入销售现场，别人一概进不去，如果那天你要去踩盘怎么办？上面第一条就能起到重要作用。思路决定出路，善哉善哉！

项目调查报告 篇5

踩盘方法总结

研发部

第一部分：踩盘者的潜规则

1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”

踩盘的作用有两个：

一是了解可类比楼盘和竞争对手的情况，必须带着目的去收集，所谓“耳听为虚，眼见为实”。全面了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位等。

二是训练踩盘人员的自信和把控局面的能力。简单来说，就是在心理博弈中提升自己的能力。

2、明确踩盘方向和踩盘的最佳时间

很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解深入的信息以及售楼部人员的素质，那就应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，就是我们所说的明调和暗调。

到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。

3、以什么的身份和借口交谈会最佳？

明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验去估，去观察。

1）假扮客户

一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。

2)直接标明同行的身份

一般情况下我们明示身份，在厦门等房地产发展比较成熟的区域大多情况下还是能得到优待的，同行之间的理解和帮助多过了猜疑和不满，但是总有那么几次意外；而在房地产发展欠发达地区，多数跑盘人都会有不被同行善待的记忆。为了踩盘顺利，可尽量利用开发商的资源或者个人的人际关系等认识售楼人员，提高踩盘的准确性。

3）踩盘一定要准备好相应的设备和交通工具

为了防止和销售人员经过长时间的交流后无法记住全部的信息，可配备录音笔；为了便于存储有价值的图片资料和不能笔录的资料，就配备了带有大容量摄像功能的手机或者数码相机；为了便于携带很多资料一定要带个可以把你要收集的资料全放进去的手提袋或者夹包，切不可拿着很多的楼书四处“乱窜”；如果你要调研高档楼盘尽量不要做公交车去，也不要穿着几十元的廉价服装，最好公司派专职司机拉市调人员去踩盘。如此不一而足，说道底就是你尽量把自己和你要去踩盘的客户身份特征、消费习惯、言谈举止相吻合。

4、踩盘一定要端正心态

房地产行业特殊原因致使诸多边缘从业人过于感性与自我，要求都能“不以物喜，不以己悲”实在太难，多换位多包容，一定会有意想不到的回报，古人云“退一步海阔天空！”要相信信念的力量，不要还没踩盘之前，就幻想着销售人员的冷眼或态度的恶劣，那样得到的结果往往是你相信的结果，在做每件事情的时候，如果你能换个角度，朝好的方向去想，所得到的结果往往事倍功半。

第二部分：踩盘方法

根据各类所需数据我将采用不同方法：

1、方式上不能太直接，用语不能专业，意思就是说.怎么装糊涂就怎么说，好比把楼间距说成你这两个房子离多远啊，问价格就说这房子不便宜了吧,...等等，千万别一开口说容积率等，的比别人还专业了!

2、在态度上一定要不卑不亢,别太软别太硬.跟人多套近乎，关系拉好点，你问什么人家也乐意说什么，而且一定要再三表明着急买房子，这样置业顾问更会乐意解答你的任何问题的。

3、各类经济技术指标：这类数据是最容易获取的，可以从一些楼书、网站等获得资料。

4、项目周边市政配套：也是比较容易获得，暗调时有培训过的售楼小姐一般都会主动告诉你，明调也有可能得到。一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走比较好些。

5、项目内的配套设施及物业管理相关：可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。

6、价格：获取均价很容易，一个电话一般都能成功获取信息，但是要采集的是楼层差价，方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢？

楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知有相邻楼层同一方向的两套房子有空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了，当然用这个方法还要考虑对方项目是多层、高层问题。多循环几次，一般都能采集到差价问题。

景观差价：也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员说想买两套之类的话。

其他差价：同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格，可以考虑多次踩盘。

如果用明调的话我觉得是赌博，一旦售楼小姐不配合，这些数据你就很难获得，而暗调只要有耐心，没什么数据是调不出的。

7、停车位调查：相对容易也可以从电话上获取，但要获得车位数量、规格就得看楼书宣传或到现场看图纸了。

8、空置率调查：问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况。或者与物业管理打好关系，这些数据就很轻松了。

9、价格走势调查：盯准相同楼层的相似单元销售价格，不同时期价格相减一般就是价格涨幅了，因为涨价时一般都是没平分涨多少，不会像定价时还看因素不同来微调。

10、销售房源调查：最难的一部分，有些甚至售楼人员都不知道（销售主管可能才知道）。这一部分内容靠询问售楼人员得出数据一般都是假的。坦白说我也没有很好的经验的，一般我采用的推理法，根据已售完楼盘的销售周期来反推调查项目，但这样得出数据不太可靠。

11、对于重点楼盘，可安排多人分2-3批次进入售楼处踩盘，提高数据的准确性。

项目调查报告 篇6

全市农村水利问题的调查报告 我与市农村办、市水利局的同志一道，就新形势下特别是农村“两工”及堤防保护费取消后，如何加强农村水利建设，提高农业综合生产能力，实现人与自然和谐发展问题进行了一次专题调研。通过调研，我们形成的一个基本看法与基本结论是：农村水利已经成为制约“三农”发展的瓶颈问题，成为构建和谐农村的严重问题，加快解决农村水利建设存在的突出问题迫在眉睫。 现状与问题：农村水利问题已到非解决不可的地步 经过多年治水努力，虽取得了重大成就，但“最大市情是水情，最大忧患是水患”这一问题并没有根本改观，而且近年来有些问题呈现更加严峻的趋势。 1、堤防抗洪能力脆弱。经过近10年大规模二期治理，我市堤防工程尤其是重点垸堤防抗洪能力有了明显提高，但由于泥沙淤积加快、工程老化严重、资金投入不足等多种因素影响，堤防标准依然不高，防洪形势依然严峻。一是重点垸堤防险工隐患仍然较多。我市5个重点垸一线大堤全长503.7公里。到目前为止，按二期治理设计标准，重点垸还有52公里未达标；按历史最高水位标准，未达标堤段有352.0公里，占堤防总长的69.89%；此外，尚有病险穿堤建筑物77处，当冲当浪堤段104公里，砂基堤642处，两水夹堤39处，每年汛期险情不断。二是蓄洪垸及一般垸堤矮单薄。我市蓄洪垸和一般垸共有33个，其中万亩以上的22个，一线大堤全长618公里，其中556.2公里大堤欠高，309公里堤段为沙基沙堤，247公里堤段迎流当冲，一遇高洪险情频发。三是撇洪工程和内江内湖防洪标准极低。我市撇洪工程和内江内湖堤防总长1500多公里，线长面广，先天不足。由于国家投资少，地方财政和群众投入有限，工程长年失修，防洪标准极低。特别是五强溪等一批大型水库建成后，外河中高水位时间延长，致使内江内湖挤排撇洪机率减少，电排排水效益降低，高洪水位时间过长，防汛任务加重。每到主汛期，内江内湖堤基翻砂鼓水、堤身散浸滑坡及穿堤建筑物险情接连不断，层出不穷，成为湖区人民的一块心病。 2、水库枢纽病险严重。我市共有水库1119座，其中大型水库3座，中型水库34座，小型水库1082座。病险水库672座，占水库总数的60.1%，主要问题是，不同程度存在坝体单薄、大坝渗漏和滑坡、溢洪道损毁、涵管破裂、启闭设施陈旧等症状。桃源县戈尔潭水库大坝坝体严重渗漏，最大总漏水量达104.51L/S，此外，还存在大堤滑坡沉陷、溢洪道严重渗漏、底板结构性破坏、输水建筑物损毁等问题，被认为是我市水库第一枢纽病险工程。 3、排涝设施老化失修。一是机电设备老化严重。我市建于70年代以前的机埠有395台4.5万千瓦，建于70－80年代的机埠有1831台13.5万千瓦，这些机埠全部超期服役，设备严重老化，机组平均效率下降20%以上。80年代以后修建的机埠，虽然设备没有达到国家规定的使用年限，但由于大部分泵站无钱维修，机组效率也有不同程度地下降。据统计，全市有2431台电机2571台水泵1505台变压器急需更新改造。二是排灌配套工程不完善。我市排灌配套工程基本由乡村两级管理，缺少整体规划和资金投入，而配套工程特别是渠道工程数量多、距离长，疏挖任务大，乡村很少组织大规模清疏，只是发动村组各自为战，搞“百节工程”，致使渠道内杂草丛生，污泥淤积，渗漏严重，“有水排不出，缺水灌不进”的现象非常普遍。全市共有375条1434公里渠道需清疏，需资金2300万元。此外，还有300多处1万平米排灌机房、3000处附属建筑物没有完善，不能满足“高水高排、分区排水”的要求。三是内湖调蓄作用锐减。我市湖区大部分地势低洼，主要靠内湖调蓄和电排排水减少渍灾，到2004年，内湖面积减少至43.79万亩，调蓄水量仅2.4亿立米，减少70.7%，相当于16万千瓦电排的年排水量。四是外河水位抬高带来负面影响。我市建于70－80年代的排涝装机有13.5万千瓦，大部分水泵为轴流泵，设计扬程7－8米。经过30多年运行，由于外河泥沙淤积，水位普遍抬高2－3米，相当于水泵实际扬程增加3－5米，造成水泵高洪水位能效降低，运行不稳，振动剧烈，60%以上外排的机埠被迫停机，加大了排区的渍灾损失。 4、灌溉工程效益衰减。一是大中型灌区灌溉功能萎缩。我市共有大型灌区4处，中型灌区32处，干渠156条1674.5公里，支渠855条3227公里，设计灌溉面积266.78万亩。已硬化干渠仅479公里，占干渠总长的28.6%。已硬化支渠仅383公里，占支渠总长11.9%。由于灌区工程设计标准不高，附属建筑物不配套，管理设施落后，渠道硬化率低，导致输水能力减弱，灌溉效益下降。全市大中型灌区灌溉渠道总体水利用系数0.4，极个别渠道仅0.2，实际灌溉面积170.79万亩，占设计灌溉面积的63.79%。二是小型蓄水工程蓄水能力下降。我市小型蓄水工程37252处，其中小型水库1082处，塘坝36170处（万方以上），设计蓄水13.0亿立米。由于缺少养护，病险严重，实际蓄水能力仅8.8亿立米，占设计水量的65%。 5、水管单位生存艰难。一是工资发不出，职工生存难。2002－2004年，全市水利系统应发基本工资21417万元，实发工资14563万元，拖欠6854万元，占应发基本工资的32.0%。应缴纳养老